서대문구, 재개발조합 실태 백서 ‘전국 최초’ 작성․공개

서울 서대문구(구청장 문석진)가 남가좌동 155번지 일대의 가재울4구역주택재개발정비사업(이하 ‘가재울4구역’) 추진현황 분석 자료(이하 ‘백서’)를 공개하기로 했다고 27일 밝혔다.

대체로 10년 이상 장기간 걸쳐 시행․준공되는 주택정비사업은 절차가 복잡하고 당초 계획이 여러 차례 변경되는 경우가 많으며 사업추진 과정에서 조합과 조합원 및 인근 주민과의 다양한 갈등이 상존하고 있다.

여타 주택정비사업장에 비해 가재울4구역은 총 소요 사업비가 1조 6천억 원 이상 소요된 대규모 사업임에도 불구하고 사업 흐름을 파악할 수 있는 기록물이 부재했다.

(사진설명: 서대문구 가재울 4구역 사업 전 모습)

(사진설명: 서대문구 가재울 4구역 조감도)

특히 가재울4구역은 ‘07년 6월 최초 조합설립인가가 되고, ’08년 6월 최초 관리처분계획이 승인됐지만, ‘08. 7월 조합원 이주 시작 초기부터 조합과 조합원 간의 여러 갈등으로 ’12.9월 착공 때까지 4년 이상 사업이 정체돼 사업지연에 따른 상당한 금융비용이 발생했다.

그 이후에도 시공사와의 계약 및 각종 용역계약 체결 시 사업비 증가, 이러한 과정에서 비리수사와 임원구속 및 이에 따른 임원 해임 등의 부침이 있었다.

(사진설명: 서대문구 가재울 4구역 조성 후 모습)

서대문구는 물가상승률 등을 감안하더라도 사업비가 최초 관리처분계획 인가와 대비해 지속적으로 상승했다는 점에 주목해 그 원인을 분석, 대안을 마련하고, 다른 정비구역에서 유사한 시행착오를 예방하고자 가재울4구역 추진현황 분석을 시작하게 됐다고 밝혔다.

특히 최종 관리처분계획 비례율(82.36%)이 최초 관리처분계획인가 시 추정 비례율(104.00%)에 비해 약 21.64% 하락했다. 이로 인해 1인당 평균 4～5천만원의 분담금을 떠안고 입주하는 상황에 이르자, 마지막 관리처분계획변경 조합총회(‘15.10.25)를 앞두고 입주자예정모임에서 서대문구청에 추가분담금에 대한 검증 요청 진정민원을 했으며 조합과 조합원 간 갈등도 첨예하게 대립했다.

이에 서대문구청은 입주자 예정모임에서 선정한 회계법인 등에 의뢰한 재무실사를 토대로 입주 직전 조합에서 제출한 82.36%보다 3.05% 상향된 85.41%로 비례율을 조정해 관리처분인가계획을 수정, 제출하도록 적극 행정지도를 했다. (‘16.3.4, 최종 관리처분계획인가시에는 84.44% 확정),

또 아파트 입주 직전 서대문구청 대회의실에서 입주 예정자(공동대표 등 100여 명)를 대상으로 서대문구청장(문석진) 주재 하에 재무회계 실사결과를 설명(‘15.10.19)했다.

이를 계기로 서대문구는 주택정비사업 절차에 따라 구청에서 승인한 인가사항은 물론 조합총회 운영사항, 각종 계약체결 사항 등 정비사업 추진 과정을 일목요연하게 정리하고 문제점에 대한 대안을 마련해 다른 구역 정비사업 행정업무에 반영하고자 백서를 제작하게 됐다.

아울러 불합리한 사례에 대해서는 반복되지 않토록 다른 조합에 전파하고 이를 토대로 서울시와 중앙정부에 관련 법률 개정을 건의하고자 한 것도 백서 제작의 주요한 목적이다.

구는 올해 3월과 6월, 백서 주요 내용에 대해 관련 정비사업 공무원과 조합장 등의 임원을 대상으로 교육도 실시했다.

다만 ‘05. 7월 조합설립추진위원회설립 승인부터 ’16. 10월 준공인가까지 10여 년이 넘는 사업기간 동안의 백서를 작성하면서 조합총회 등 조합 운영사항과 조합원에게 부담이 되는 사업비와 관련한 각종 계약서 등을 확인하는 과정에서, 조합의 부실한 서류 관리와 소극적 태도 등으로 인해 제대로 확인되지 않은 부분도 다수 있었다.

또 조합 임원 등이 여러 차례 교체돼 개략적이나마 전체 사업내용 흐름을 알 수 있는 관계자가 없었을 뿐만 아니라 특히 주요 계약내용 의문사항에 대해 집행을 한 조합임원 등과 대면․면담(인터뷰)을 할 수 없었다.

이러한 상황에서 조합에서 제출된 서류에 의존해서만 백서를 작성할 수밖에 없었던 현실적 한계로 인해 보다 충실한 백서 작성에 어려움이 있었다고 백서 작성 관계자는 밝혔다.

위와 같은 문제점에 따라 다른 구역에 대한 사례(조합운영실태 점검)도 살펴보아 일반화시키고, 보다 합리적인 법령개정이나 제도개선안을 마련하기 위해 정비사업 관계자의 의견을 들어보는 등, 보다 면밀하고 심도 있는 검토가 필요해 당초 내년 하반기에 백서를 발간하기로 하여 잠정 보류했었다. 실제로 서대문구는 올해 상반기 가재울6구역, 하반기 홍제1구역에 이어 내년에 추가로 2개 구역에 대해 조합운영 실태를 점검한다.

하지만 백서자료를 외부 정비사업 관계자에게 자문하는 과정에서 초본이 대외언론 등에 유출돼 일부 백서 내용이 보도됐다. 이로 인한 ‘비공개의혹에 대한 정치적인 불신을 초래하고 있다’는 구의회 지적 등 다수 여론을 수렴해 「공공기관의 정보공개에 관한 법률」에 따라 이달 27일부터 공개하기로 했다.

백서는 총 410여 쪽으로 작성 추진기간은 2015년 11월부터 2016년 11월이다.

사업 개요(추진배경, 주요 추진경과, 사업내용, 사업비용), 사업 단계별 추진 내용(기본계획수립, 재정비촉진계획 수립 및 정비구역 지정, 조합설립추진위원회 승인, 조합설립 인가, 관리처분계획 인가, 철거 및 토지 등 수용재결, 감리자 지정, 공사착공, 준공인가), 제도 개선 의견 등으로 구성돼 있다.

또 다른 오해를 낳는 일이 없도록 하기 위해 원본을 수정하지 않고 초본 그대로 공개하고, 서대문구청 주관부서에서는 이해관계가 밀접한 가재울4구역 입주자대표회의에 출석해 백서 관련 전반에 대해 설명할 예정이다.

다만, 공개 후 수정․보완해 내년 하반기에 책자형태로 발간할 예정이다. 이를 토대로 ‘전국 최초’로 발간하는 백서가 헛되지 않도록 향후 제도개선을 통해 조합관계자들의 자질 향상에 도움이 되는 정책대안을 제시할 계획이다. 아울러 가재울 4구역 사례를 중심으로 가장 폐해가 많은 아웃소싱(일명 OS요원) 등 제도개선 일부 사례를 적시했다.

백서내용을 살펴보면, 인가청인 구청에서 여려가지 부조리한 사항에 대해 관리감독이 철저하지 못했다는 비판에 대해서는, 사업시행주체인 조합의 각종 계약 등은 도시정비법은 예산의 범위 내에서 체결하는 것을 원칙으로 하고 있고, 불가피하게 발생되는 예산의 범위 밖에 있는 조합원의 부담이 될 계약인 경우 총회의결을 거쳐 체결하도록 규정하고 있을 뿐, 사전이든 사후든 구청의 승인을 받거나 보고하도록 하는 법적근거는 없다.

서대문구는 관리처분인가 시 자금운영계획 상 사업비 산출내역과 특히 관리처분변경인가 시 사업비 증감사유를 철저히 살펴봄으로써 관리처분계획이라는 틀 안에서 짜임새 있는 사업이 진행될 수 있도록 인가권을 행사하겠다고 말했다.

문석진 서대문구청장은 “백서내용을 살펴보면 인가청인 구청에서 여러가지 부조리한 사항에 대한 관리감독이 철저하지 못했다는 비판에 대해 무겁게 받아들이고, 앞으로는 부적정한 사례는 적극 공개하고 자체적인 감시기능과 조합이 스스로 자정될 수 있는 여건을 조성하겠다”고 밝혔다. 아울러 “지속적인 실태점검과 교육 및 홍보 등을 통해 각종 부조리 등이 사라지고 투명한 조합운영이 자리를 잡을 수 있도록 최선을 다하겠다고” 말했다.