[김순길의 부동산 발견] 옥석 가리기와 시간 가치, 격변하는 경매 시장의 생존 전략

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다.

최근 부동산 경매 시장을 바라보는 투자자들의 시선이 그 어느 때보다 복잡하다. 고금리 여파와 경기 침체로 인해 법원 경매계에 접수되는 물량은 이른바 '역대급'이라 부를 만큼 쏟아져 나오고 있다. 선택지가 넓어진 것은 분명 투자자에게 기회다. 하지만 막상 입찰장에 가보면 서울 주요 입지나 유망 매물에는 여전히 수십 명의 응찰자가 몰리며 감정가를 훌쩍 넘겨 낙찰되는 과열 양상이 나타나는 반면, 비선호 지역이나 외곽 매물은 연거푸 유찰을 거듭하는 극단적인 '초양극화' 현상이 벌어지고 있다.

이처럼 혼란스러운 장세 속에서 우리는 어떤 기준으로 경매 투자에 접근해야 할까? 지금의 시장이 던지는 메시지는 명확하다. 단순히 '시세보다 싸게 산다'는 1차원적 접근을 넘어, 철저한 '옥석 가리기'와 부동산 시장의 본질적인 '가치 변화'를 읽어내야만 승리할 수 있다는 점이다.

현재 부동산 시장의 가장 거대한 패러다임 변화는 단연 '시간 거리의 단축'이다. 과거에는 단순히 중심지와의 물리적 거리가 얼마인가가 중요했지만, 교통망의 혁신이 가시화되면서 이제는 물리적 한계를 뛰어넘는 시간적 가치가 가격을 결정하는 핵심 지표로 부상했다. 예를 들어 GTX-A 노선이 개통되면서 물리적으로는 40km 가까이 떨어진 동탄에서 서울역까지의 이동 시간이 20분대로 단축된 것이 대표적이다. 물리적 거리는 그대로지만, 체감되는 '시간 거리'는 절반 이하로 줄어든 셈이다. 이런 변화가 나타나는 지역은 감정가 산정 시점의 시세가 향후 실거래가를 따라잡지 못하는 구조적 괴리를 만들어낸다.

경매 투자 역시 이 흐름과 궤를 같이해야 한다. 감정가가 낮게 떨어졌다고 해서 대출 규제나 경기 흐름을 간과한 채 섣불리 덤볐다가는 잔금 납부에 실패하거나 장기 미분양의 늪에 빠지기 십상이다. 반대로, 비록 지금은 외곽처럼 보일지라도 향후 획기적인 교통망 개선을 통해 서울 중심부로의 '시간 거리'가 파괴될 지역의 유찰 매물을 선점한다면, 두 가지를 동시에 확보하는 셈이 된다. 하나는 유찰을 거듭하며 낮아진 낙찰가가 만들어주는 '안전 마진'이고, 다른 하나는 교통망 개선이 실현되는 시점에 발생할 '미래 가치 상승분'이다. 안전 마진이 하방을 막아주는 방패라면, 시간 거리 단축은 상승을 이끄는 창인 셈이다.

시장에 물건이 넘쳐난다는 것은 준비된 자에게는 축제요, 그냥 따라하는 자에게는 덫이다. 지금처럼 매물 공급이 지속되는 하반기 국면에서는 다음 세 가지를 반드시 점검해야 한다.

1.권리분석 — 등기부·임차인 현황 등 데이터 기반의 철저한 검증

2.임장 — 현장에서만 확인 가능한 실질 가치와 개발 호재의 진행 상황 파악

3.자금 스케줄링 — 잔금 납부 시점과 대출 한도를 감안한 정밀한 자금 계획

남들이 리스크 앞에서 주저하며 심리적으로 위축되어 있을 때, 변화하는 패러다임의 길목을 지키며 움직이는 소수의 행동하는 사람만이 이번 위기를 자산 증식의 가장 확실한 기회로 바꿀 것이다.

*김순길 칼럼니스트

김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.