[김순길의 부동산 발견] '집값 폭락론'의 착시와 위험한 공공 매입

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다.

최근 대통령의 '주택가격 폭락 경고'와 함께, 유사시 주택을 대량 사들여 공공임대로 전환하겠다는 '하방 매입' 구상이 나왔다. 경매 증가와 대출 연체율을 근거로 시장 붕괴를 선제 방어하겠다는 취지다. 하지만 현장의 온도는 사뭇 다르다. 다수의 국민에게 당국의 이 같은 경고는 현실과 동떨어진 '공허한 메아리'로 들릴 뿐이다.

서울 핵심지와 주요 선호 지역은 여전히 높은 진입장벽을 유지하고 있으며, 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 서민들에게 폭락은커녕 가격 하락의 온기조차 닿지 않고 있다. 일부 외곽과 비선호 지역의 거래 절벽 및 통계적 하락 착시를 시장 전체의 위기로 확대 해석한 채, 성급히 '국가 매입 안전판'을 거론하는 것은 시장의 양극화 현실을 지나치게 단순화한 오류다.

더 큰 문제는 '공공 매입'이라는 처방이 가져올 역효과다. 가격 거품이 충분히 걷히지 않은 국면에서 국가가 하방을 받쳐주겠다고 나서는 것은, 무리한 영끌 투자자의 엑시트(탈출)를 세금으로 돕는 '도덕적 해이'를 공식화하는 셈이다. 하락 조정기를 거쳐야 비로소 정상화될 자산 가격을 인위적으로 붙잡아 두는 것은 오히려 무주택 서민의 내 집 마련 기회를 가로막는 역설을 낳는다.

게다가 고금리와 건설 경기 위축 속에서 수도권 조기 대량 공급과 재정 투입을 동시에 외치는 것은 정책적 엇박자다. 현실성 없는 물량 공세나 시장 통제식 하방 지지로는 시장의 신뢰를 얻을 수 없다.

정부의 역할은 인위적인 '가격 하방선'을 긋는 일이 아니다. 무리하게 빚을 낸 투자자의 손실을 방어해 줄 것이 아니라, 전세사기 피해자나 주거 불안에 내몰린 취약계층을 위한 실질적인 안전망을 촘촘히 구축하는 데 정책 역량을 모아야 한다. 나아가 수도권에 기형적으로 쏠린 과밀 수요를 지방으로 분산시키는 중장기 구조 개혁에 무게를 두어야 마땅하다.

*김순길 칼럼니스트

김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.