용산국제업무지구 ’25년 착공…공공기관 주도 개발로 사업 안정성 확보

서울 도심(사대문․여의도․강남) 삼각편대 정중앙에 잠들어 있었던 ‘용산국제업무지구’가 10년 만에 깨어난다. 내년 기반시설 착공에 들어가 빠르면 2030년 초에 입주를 시작한다.

최대 용적률 1,700%, 높이 100층 내외 랜드마크가 들어서고 저층형 개방형 녹지․벽면녹화 등으로 사업부지 면적(49.5만㎡) 100%에 맞먹는 약 50만㎡의 녹지가 조성된다. 뉴욕 최대 복합개발지인 허드슨야드(Hudson Yards) 4.4배 규모의 세계 최대 규모의 수직 도시가 서울 한복판에 탄생하는 것이다.

서울시(시장 오세훈)는 이 같은 내용을 골자로 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 마련, 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다고 5일(월) 밝혔다.

2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 것으로 예상된다.

개발계획(안)은 시와 사업시행(예정)자인 코레일․SH공사가 함께 마련했다. 용산국제업무지구는 2010년 도시개발구역으로 지정된 이후 2013년 자금 부족․국제금융위기 등으로 구역지정이 해제됐으나 이번 계획을 통해 만 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.

‘용산국제업무지구 개발’은 서울을 글로벌 탑5 도시로 올려놓기 위해 시가 추진 중인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트로, 비욘드 조닝(Beyond Zoning), 보행일상, 도시․건축디자인 혁신, 정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용되는 최초 사례이기도 하다.

이번 개발계획(안)에는 기후․기술․인구 등 빠르게 변화하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내는 데 주안점을 뒀다. 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14.6만 명의 고용, 연간 32.6조 원의 생산 유발이 기대되며, 서울뿐 아니라 대한민국 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 할 것으로 기대된다.

모든 생활 도보권 내 가능한 ‘콤팩트시티’… 최대 용적률 1,700%, 100층 내외 랜드마크
먼저 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 ‘콤팩트시티(Compact City)’를 구현한다.

구역의 주된 용도에 따라 국제업무, 업무복합, 업무지원, 3개 존(Zone)으로 구분하되 국제업무지구의 실질적 성장을 견인할 ‘국제업무존’은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 ‘중심상업지역’으로 상향, 최대 용적률 1,700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다.

또 기반시설부터 개별 건축물 공사까지 장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다.

‘국제업무존(88,557㎡)’에는 금융 및 ICT기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설․어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다.

지하부터 공중까지, 순환형‧선형녹지 등 사업 부지면적 100% 수준의 ‘입체적 녹지’ 확보
지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용하여 사업 부지면적(49.5만㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보한다.

지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 공중녹지(그린스퀘어), 순환형녹지(그린커브), 선형녹지(그린코리더) 등 수직․수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성한다는 계획이다.

업무지구 대중교통수단분담률 70% 목표, 지역단위 친환경인증 ‘서울형LEED’ 최초 도입
환경․교통분야 최첨단 기술을 도입, 서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는 데 중추적 역할을 할 ‘탄소 배출 제로(0)지구’로 운영한다.

스마트교통수단 도입, 용산역發 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라 확충으로 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 한편 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다는 계획이다.

용산국제업무지구는 서울시가 추진 중인 ‘제로에너지건축(ZEB) 계획’보다 한발 앞선 에너지 자립 목표를 설정키로 했다. 2035년 ZEB 2등급, 2050년에 ZEB 1등급 달성이 목표다.

또 기존에 건물 단위로 해왔던 인증이 아니라 ‘지역 단위’로 친환경 인증하는 ‘서울형 LEED’를 최초 적용하여 에너지 자립도시 실현하고, 자동화․최첨단 ‘스마트 물류체계’도 구축한다.

업무복합존 45층에 1.1km 스카이트레일, 랜드마크 최고층 전망대, 강변북로 덮개공원도
용산국제업무지구에 살거나 일하는 시민에겐 편리하고 쾌적한 삶을, 외부에서 찾아온 방문자에게는 매력적인 경험과 휴식을 선사한다.

업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 ‘스카이트레일(보행전망교)’을 도입하고, 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대․공중정원 등을 조성한다.

국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연․전시․체험을 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했으며, 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 ‘베슬(Vessel)’과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화 한다.

물과 녹지를 활용해 활력과 낭만이 흐르는 도시 경관도 연출한다. 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 ‘만초천’ 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 용산국제업무지구에서 한강공원․노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.

안정적 추진, 혁신개발 위해 ‘도시혁신구역 또는 특별건축구역’ 추진… ’30년 초 입주 예정
용산국제업무지구는 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다.

서울시는 올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리 하는 것을 목표로 사업 추진에 들어간다.

<용산국제업무지구 도시개발사업 추진일정>
– 2024년 상반기 구역지정 및 개발계획 고시(서울시)
– 2025년 상반기 실시계획인가(서울시)
– 2025년 하반기 기반시설 공사 및 토지공급 착수
– 2028년 기반시설 준공
– 2029년 획지별 건축공사 착공

오세훈 서울시장은 “입지․잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 ‘용산’이 이번 계획(안) 확정으로 혁신개발의 신호탄을 쏘아 올리게 됐다”며 “국제 비즈니스 허브이자 지속가능한 도시의 미래상을 담아낼 ‘용산국제업무지구’가 구도심 대규모 융복합 및 고밀개발의 ‘글로벌 스탠다드’가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다”고 말했다.