[김순길의 부동산 발견] 계획을 가지고 변하는 곳에 투자하라

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동후원 합니다. 부동산 투자에서 분명한 목표를 세우고 적절한 계획을 세우는 것은 여러 의미에서 중요하다. 다음은 부동산 투자를 하기 전에 세워야 할 계획이다. 1. 우선 투자 목적을 명확히 한다. 투자용인가, 아니면 거주용인가. 내 집 마련이 목적인가, 임대 수익 창출이 목적인가, 혹은 매매차익이 목적인가를 분명히 해야 한다. 2. 부동산의 종류를 정한다. 목적을 정했다면 필요한 부동산을 선택한다. 토지인지, 아파트인지, 오피스텔인지, 다가구/다세대 주택인지, 상가주택인지 구체적으로 정한다. 3. 투자 지역을 정한다. 투자 지역은 미래 가치를 보고 정한다. 또는 현재가치를 중요하게 본다. 발전 가능성이 가장 중요하다. 즉 개발이 진행될 곳, 지속적으로 성장할 곳, 인구가 유입될 곳 등에 투자해야 한다. 4. 자금을 어떻게 마련할지 예산을 세운다. 부동산 투자에는 상대적으로 많은 자금이 필요하다. 다른 투자에 비해 자금 회수까지 걸리는 기간도 길다. 취득세, 등록세, 양도세 등 각종 세금과 중개수수료 같은 비용도 만만치 않다. 따라서 내가 가진 돈이 얼마이고 얼마나 더 필요한지 등을 점검하고 예산을 세워야 한다. 5. 목표 수익률을 정한다. 부동산을 매입해서 안정적인 노후를 위한 월세를 받고자 한다면 투자금액대비 수익률을 계산 하여야 한다. 총수입금액/총투입금액(투자자본 = 비용) 총투입금액: 부동산매입비 + 수리비용 + 세금 + 기타비용 - 세입자의 보증금 총수입금액: 월세 x 12개월 총 투입금액에서 월세를 나누면 수익률이 된다. 투자하기 전 계획을 세웠다면 앞으로 가치가 있는 부동산을 찾는 노력을 기울여야 한다. 가치가 있는 부동산은 움직이는 부동산이다 움직이지 않는 자산이라 하여 부동산(不動産)인데, 움직여야 한다니 무슨 소리일까? 미래 가치가 있는 부동산 바로 변화해야 한다는 소리이다. 가만히 있는 부동산은 가격도 가만히 있다. 가령 거실에서 한강이 보이지 않던 아파트가 한강이 보이는 아파트로 변한다면 어떻게 될까? 서울시 강서구 에는 한강변에 입지하고 있는 중소형 아파트들이 많다. 준공된 지 25년 된 아파트들이 많아서 5년에서 10년 후에는 리모델링이나 재건축이 이루어진다. 그런데 이 아파트를 분양하던 1990년대 초에는 한강 조망권이 지금처럼 큰 가치를 지닐 때가 아니었다. 한강변보다는 남향의 가치가 더 많은 가치를 가지고 선호하는 아파트였다 당연히 아파트를 건축할 때 남향 배치를 우선하여 지었다. 그래서 강서구에 지어진 아파트 중에는 거실에서 한강이 보이지 않는다. 막힌 데 없이 탁 트여 당연히 한강이 보여야 하는데 안타깝게도 반대 방향으로 지어졌기 때문이다. 그래서 한강을 보려면 문을 열고 복도로 나가야 한다. 향후 이 아파트를 재건축한다면 지금보다 평수도 넓어지고 거실에서 한강을 바라볼 수 있게끔 지을 것이다. 당연하지 않은가. 한강이 안 보이는 아파트가 멋진 한강을 볼 수 있는 아파트로 변한다. 이 변화는 엄청난 가치 상승을 불러올 것이다. 이처럼 변화하는 부동산에 투자하라. 단, 주의할 점이 있다. 그 변화가 장기간에 걸쳐 이루어지는 곳이라면, 너무 많은 금액을 투자하면 안 된다. 그러면 힘들어질 수 있다. 부담스럽지 않은 정도의 금액을 투자해야 한다. 오랜 시간 기다려야 하는 투자 대상에 많은 금액을 투자해 놓으면 장기간 돈이 묶여 자유롭지 못하기 때문이다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.