[김순길의 부동산 발견] 서울 전역 토지거래허가제, 시장 안정의 해법인가 규제의 과잉인가

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다.   서울시 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장이 다시 긴장 국면에 들어섰다. 서울 25개 자치구 전 지역이 허가구역으로 묶인 것은 제도 도입 이후 처음이다. 수도권 핵심 시장 전체를 대상으로 한 사실상 전면 규제다. 이번 조치는 최근 급등세를 보인 주택과 토지 거래를 안정시키고 투기성 수요를 차단하기 위한 정부의 강력한 시장 관리 의지를 드러낸 것으로 평가된다. 토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도다. 특히 서울에서는 주거용 토지 거래 시 2년 이상의 실거주 의무가 부과되며, 허가 없이 체결된 계약은 무효로 처리된다. 그만큼 거래 과정이 까다로워졌고, 시장은 실수요자 중심으로 재편되려는 정책적 의도가 뚜렷하다. 정책의 취지는 명확하다. 투기적 거래를 억제하고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하겠다는 것이다. 과거처럼 특정 지역만 규제할 경우, 비규제 지역으로 자금이 이동하는 ‘풍선효과’가 반복되곤 했다. 이번 전면 지정은 이러한 부작용을 원천 차단하려는 포괄적 조치라 할 수 있다. 단기적으로는 거래량 감소와 가격 안정 효과가 나타날 가능성이 크다. 그러나 장기적으로 이러한 효과가 지속될지는 불투명하다. 허가제는 거래 심리를 위축시키고, 실수요자조차 복잡한 절차와 실거주의무로 인해 거래를 미루게 만들 수 있다. 거래 제한이 장기화되면 자산 이동이 어려워지고, 매매 수요가 전세·월세 시장으로 옮겨가면서 임대료 상승 압력이 확대될 가능성도 높다. 또한, 재산권 행사에 대한 법적·정서적 반발이 불가피하다는 점도 고려해야 한다. 시장 과열을 진정시키기 위해 일정 수준의 규제는 필요하지만, 그 규제가 시장의 순환 기능을 마비시키지 않아야 한다. 토지거래허가제가 단기 처방에 그치지 않으려면 공급 확대, 인프라 확충, 허가제 운영의 투명성 강화, 그리고 해제 기준의 명확화가 병행되어야 한다. 규제의 목적은 ‘억압’이 아니라 ‘안정’이며, 시장의 신뢰 회복 과정으로 이해되어야 한다. 서울 전역 토지거래허가제는 분명한 메시지를 던진다. 부동산 시장이 투기 중심에서 실수요 중심으로 돌아가야 한다는 것이다. 다만 그 의도와 달리 정책의 무게가 시장의 활력을 짓누르지 않도록 섬세한 조정이 필요하다. 진정한 시장 안정은 새로운 규제가 아니라, 예측 가능하고 신뢰할 수 있는 제도 운영에서 비롯된다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.