[김순길의 부동산 발견] 꽁꽁 묶인 도심 주택 시장, ‘도생 규제 완화’로 공급 가뭄 해소될까?

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 최근 몇 년간 대한민국 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 ‘도심 내 주택 공급 부족’이었다. 정비사업은 공사비 상승과 조합 갈등으로 멈춰 섰고, 아파트 입주 물량은 해가 갈수록 줄어들고 있다. 이러한 막힌 혈을 뚫기 위해 최근 국토교통부가 승부수를 던졌다. 아파트에만 쏠린 공급 압박을 분산시키기 위해 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택(이하 도생) 등 이른바 ‘비아파트’의 규제를 대폭 완화하겠다는 대책이다. 정부가 내놓은 카드는 생각보다 과감하다. 핵심은 사업성을 가로막던 고질적인 ‘못’들을 뽑아냈다는 점이다. 우선 도시형생활주택의 고질적 한계였던 300세대 미만 제한을 준주거지역 500세대, 역세권 700세대 미만까지 파격적으로 확대했다. 여기에 연립·다세대주택의 층수 제한을 5층에서 6층으로 완화했고, 도심 사업지의 가장 큰 걸림돌이었던 주차장과 일조권 규제도 손질했다. 특히 모든 사업장에 로봇주차나 오토발렛 시스템을 허용하기로 한 대목은 공간 효율성을 극대화하겠다는 실무적 고민이 돋보이는 대목이다. 자금줄 역시 호당 최대 1억 2천만 원까지 기금 대출 한도를 늘리고 금리를 낮춰 건설사의 숨통을 틔웠다. 정부는 이를 통해 2030년까지 도심 내에 총 11만 호를 신속하게 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 그렇다면 시장의 본질적인 질문으로 들어가 보자. “과연 이 대책으로 도심의 주택 공급 가뭄이 해소될 수 있을까?” 결론부터 말하자면, 이번 대책은 서민·청년층이 선호하는 입지에 ‘빠른 공급’을 촉진하는 마중물 역할은 충분히 할 수 있다. 아파트를 지으려면 정비구역 지정부터 준공까지 최소 7~10년이 걸리지만, 도시형생활주택이나 빌라는 1~2년이면 뚝딱 지어낼 수 있기 때문이다. 700세대급 규모의 도생이 역세권에 들어서고 상가 공실이 주거용으로 전환된다면, 당장 발등의 불인 도심 전세난과 1~2인 가구의 주거 불안을 진정시키는 데 단기적 소방수 역할을 할 것이다. 그러나 이번 대책이 시장의 근본적인 공급 갈증을 완벽히 해소하기에는 명확한 한계와 과제가 존재한다. 첫째, ‘수요의 미스매치’ 문제다. 현재 시장이 겪고 있는 공급 부족의 핵심은 ‘3~4인 가구가 안심하고 거주할 수 있는 양질의 아파트’이다. 도시형생활주택의 세대수와 층수를 늘려준다고 해도, 이는 결국 1~2인 가구 중심의 소형 주택 확대로 귀결될 가능성이 크다. 아파트를 대체할 만한 넓고 쾌적한 주거 공간을 원하는 실수요자들의 눈높이를 맞추기엔 체급의 한계가 있다. 둘째, 사업자들의 ‘수익성 현실화’ 여부다. 규제를 아무리 풀어주고 대출 한도를 늘려줘도, 현재의 고공 행진하는 공사비와 땅값이 꺾이지 않는 한 민간 사업자들이 섣불리 깃발을 들기 어렵다. 지었을 때 확실한 분양(또는 임대) 수익이 보장되어야 공급이 터지는데, 침체된 비아파트 시장의 온기가 도느냐가 관건이다. 셋째, ‘주거 환경의 질적 저하’ 우려다. 세대수는 최대 700세대까지 늘어나는데 층수와 주차장 규제를 완화하면, 자칫 도심의 난개발이나 주거 밀집도가 극도로 높아져 인프라 과부하(교통 혼잡, 일조권 침해 등) 현상이 발생할 수 있다. 이는 장기적으로 주거 선호도를 떨어뜨리는 부작용을 낳을 수 있다. 정부의 이번 비아파트 활성화 대책은 꽉 막힌 공급 물꼬를 트기 위한 ‘시의적절한 응급처치’임은 분명하다. 공급 속도를 높이고 도심 내 자투리 땅의 효율성을 극대화하겠다는 정책적 방향성은 긍정적이다. 하지만 이번 대책이 단순한 ‘숫자 채우기식 공급’에 그치지 않고 시장의 진정한 구원투수가 되기 위해서는, 완화된 규제 속에서도 주거의 질을 담보할 수 있는 정교한 가이드라인이 함께 작동해야 한다. 아울러 비아파트에 대한 수요자들의 신뢰를 회복할 수 있는 추가적인 세제 혜택이나 전세 사기 방지 등의 안전장치가 병행될 때, 비로소 도심 주택 시장은 진정한 안정 가도에 들어설 수 있을 것이다.   *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.