[김순길의 부동산 발견] 2026 부동산 시장, '공간'의 한계를 넘어 '시간'의 가치에 주목하라

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 1. 2026년, 예견된 '공급 절벽'의 현실화 지난 2023~2024년 고금리와 공사비 급등으로 인해 멈춰 섰던 건설 현장들이 이제 '공급 부족'이라는 부메랑이 되어 돌아오고 있습니다. 2026년 수도권 입주 물량은 역대 최저 수준을 기록할 것으로 보이며, 이는 전세 시장의 불안을 넘어 매매 가격을 지지하는 강력한 하방 경직성을 형성하고 있습니다. 이제 시장은 단순히 '집이 있느냐 없느냐'를 넘어, '어디에 있는 집인가'를 더욱 냉정하게 따지기 시작했습니다. 2. GTX-A 완전 개통과 '시간 거리'의 혁명 제가 늘 강조해 온 '시간 거리'의 개념이 가장 극명하게 드러나는 해가 바로 올해입니다. GTX-A 노선의 완전 개통과 주요 거점역들의 활성화는 서울 중심부와의 물리적 거리를 무력화시키고 있습니다. 과거에는 '서울에서 몇 km 떨어져 있는가'가 가격의 척도였다면, 이제는 '강남까지 몇 분 만에 닿는가'가 곧 자산 가치가 되는 시대입니다. 특히 2026년은 서해선 복선전철 등 수도권 외곽을 잇는 광역교통망이 속속 완성되면서, 수도권 부동산 지도가 다시 그려지는 골든타임이 될 것입니다. 3. 5월의 분곡점: 세제 변화와 시장의 눈치싸움 현시점 가장 큰 변수는 다주택자 양도소득세 중과 유예의 종료(5월 9일 예정)입니다. 중과세율 적용을 피하려는 급매물과 이를 기회로 활용하려는 투자자들 사이의 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있습니다. 금리 인하에 대한 시장의 기대감과 인플레이션 우려가 교차하는 상황에서, 정책적 변동성은 시장의 불확실성을 키우고 있지만 역설적으로 이는 준비된 자에게는 경매와 공매를 통한 우량 자산 선점의 기회가 될 수 있습니다. 부동산 시장은 차갑게 식은 듯 보이다 가도 어느덧 뜨겁게 달아오릅니다. 지금처럼 안갯속 국면일수록 본질에 집중해야 합니다. 입지의 가치는 변하지 않으며, 교통망 확충에 따른 시간 거리는 거짓말을 하지 않습니다. 단순히 유행을 쫓는 투자가 아니라, 수급의 불균형 속에서 가치가 저평가된 '시간 역세권'을 찾아내는 혜안이 필요한 때입니다.   *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.