[김순길의 부동산 발견] "나 오늘 건물주 됐다"… 조각투자가 바꾼 부동산의 미래

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 커피 한 잔 값으로 빌딩의 주인이 되는 시대. 과거에는 누군가의 농담이나 먼 미래의 이야기처럼 들렸던 이 말이, 이제는 자본시장의 엄연한 현실이 되었다. 수백억 원을 호가하는 랜드마크 빌딩을 단돈 수천 원으로 소유할 수 있게 한 '부동산 조각투자'는 단순히 새로운 투자 기법의 등장을 넘어, 부동산 자산 시장의 패러다임을 근본적으로 바꾸고 있다. 진입장벽을 넘어 자산 소유의 기회, 소액 투자자에게 열리다 전통적인 부동산 투자는 막대한 자본력과 까다로운 대출 요건이라는 높은 진입장벽을 가지고 있었다. 특히 도심의 우량 상업용 부동산은 기관 투자자나 소수의 고액 자산가들만의 전유물로 여겨졌다. 그러나 조각투자는 거대한 부동산 자산을 수익증권 형태의 디지털 토큰(STO)으로 잘게 나누어 발행하는 혁신을 가져왔다. 이를 통해 소액 투자자들도 강남 테헤란로의 대형 오피스 빌딩이나 성수동의 트렌디한 상업시설에 투자할 수 있게 되었다. 건물에서 발생하는 월 임대 수익과 향후 매각 시 발생하는 시세 차익을 자신이 보유한 지분만큼 배당받는 구조다. 이는 소수에게 집중되었던 우량 자산 소유의 기회가 대중에게 개방되었음을 의미하며, 자산 증식의 새로운 활로를 제시하고 있다. 자산 가치의 불변 법칙: 시장이 변해도 핵심은 '입지'와 '데이터' 투자 방식과 시장의 형태는 변해도, 부동산 투자의 본질인 '입지(Location)'와 '환금성'은 절대 변하지 않는다. 조각투자 시장에서도 투자자들의 자금이 집중되는 곳은 단연 서울의 핵심 업무지구와 주요 상권이다. 이러한 우량 입지의 상업용 부동산은 경기 변동에도 상대적으로 공실률이 낮고, 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있어 든든한 '안정성'을 자랑한다. 여기에 서울의 핵심 빌딩을 소유했다는 '건물주'로서의 심리적 만족감, 즉 '상징성'이 더해져 투자자들을 매료시킨다. 더욱 중요한 것은 '데이터의 힘'이다. 조각투자 플랫폼은 해당 빌딩의 실시간 임대 수익률, 주변 시세 변화, 자산 가치 변동 등의 정교한 데이터를 투명하게 제공한다. 이는 직감에 의존하던 과거의 방식을 넘어, 스마트한 투자자들이 객관적 지표를 바탕으로 합리적인 의사결정을 내릴 수 있는 환경을 조성하고 있다. 그럼 장밋빛 미래만 있을까? '조각'을 넘어 '기초 자산'을 보는 혜안이 필요하다 시장 형성 초기 단계인 만큼 투자자가 꼼꼼히 짚어보아야 할 유의점들이 존재한다. 첫째, 유동성 리스크다. 조각투자는 주식처럼 플랫폼 내에서 실시간 거래가 가능하다고 홍보되지만, 시장 참여자가 적거나 거래량이 부족할 경우 내가 원하는 시점, 원하는 가격에 지분을 매도하기 어려울 수 있다. 둘째, '기초 자산'의 가치다. 자산을 잘게 쪼갰다는 '조각'이라는 형식적 편리함에 현혹되어서는 안 된다. 결국 수익을 창출하는 본질은 그 '건물' 자체에 있다. 입지에 대한 냉철한 분석, 상권의 변화 가능성, 주변 지역의 향후 개발 호재 등을 꼼꼼하게 따져보는 기본기는 조각투자에서도 동일하게 요구된다. 셋째, 규제 환경의 변화다. 현재 STO(토큰증권) 관련 법제화가 활발히 진행 중인 과도기적 상황이다. 투자자 보호 장치와 세제 개편 등 변화하는 정책 환경에 기민하게 대응하고 학습하는 자세가 필수적이다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.