[김순길의 부동산 발견] 5월 9일, 부동산 시장의 출구 전략을 다시 묻다

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 2026년의 봄은 부동산 시장에 유독 무거운 공기를 실어 오고 있습니다. 지난 수년간 이어져 온 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’ 조치가 오는 5월 9일 종료를 앞두고 있기 때문입니다. 최근 정부가 “원칙대로 일몰(종료)하겠다”는 강한 의지를 거듭 밝히면서, 시장은 이제 단순한 관망을 넘어 실제적인 선택의 기로에 서 있습니다. 1. 지표가 보내는 신호: 서울 아파트값 상승 속 매물의 역설 현재 서울 부동산 시장은 묘한 긴장감 속에 놓여 있습니다. 2026년 2월 초 기준, 한강 이남 11개 구의 중소형 아파트 평균 시세가 처음으로 18억 원을 돌파하는 등 가격 지표는 여전히 견고합니다. 하지만 그 이면을 들여다보면 상황은 복잡합니다. 통계에 따르면 서울 아파트 매물은 최근 신고가 경신 흐름 속에서도 꾸준히 쌓여가는 추세를 보입니다. 이는 세제 혜택을 받을 수 있는 ‘마지막 골든타임’을 놓치지 않으려는 집주인들의 매물이 시장에 풀리고 있음을 의미합니다. 그러나 "계약은 했는데 잔금이 안 맞춰집니다" 실제 현장에서는 이미 물리적 한계에 부딪힌 목소리들이 터져 나오고 있습니다. 일선 공인중개업소 관계자들은 "매수 의사가 있는 손님은 있지만, 5월 9일 전까지 대출 실행과 잔금 납부를 마쳐야 한다는 압박감에 계약이 막판에 무산되는 경우가 허다하다"고 입을 모읍니다. 높아진 가격만큼이나 매수세가 따라붙지 못하면서, 시장은 거래가 활발한 선순환이 아닌 ‘데드라인’에 쫓기는 병목 현상을 겪고 있습니다. 2. 82.5%의 벽과 시장의 심리적 마지노선 양도세 중과가 부활할 경우, 3주택 이상 보유자의 최고 세율은 지방소득세를 포함해 무려 82.5%에 이르게 됩니다. 양도 차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황에서 다주택자들에게 남은 선택지는 많지 않습니다. 이 시점에서 우려되는 것은 ‘매물 잠김’의 부작용입니다. 5월 9일이라는 시한을 넘기는 순간, 처분을 고려하던 매물들은 다시 거둬들여질 가능성이 큽니다. 퇴로가 막힌 매물들이 증여로 선회하거나 장기 보유로 굳어질 경우, 서울 내 선호 지역의 공급은 더욱 희소해지고, 이는 다시 가격을 자극하는 악순환으로 이어질 수 있습니다. 조세 정의를 실현하려는 정책이 자칫 시장의 유연성을 저해하는 결과로 이어지지 않을지 세심하게 살펴야 하는 이유입니다. 3. 상생을 위한 ‘정교한 출구 전략’의 필요성 5월 9일까지 ‘계약’을 체결한 건에 대해서는 잔금 지급 기한에 유연성을 두는 등의 기술적 보완책이 절실합니다. 정책의 일관성을 지키되, 선의의 거래가 위축되지 않도록 실무적인 숨통을 틔워주는 유연함이 필요합니다. 징벌적 과세의 정상화가 시장의 ‘충격’이 아닌 ‘정상화’로 안착하기 위해서는, 매물이 시장에서 자연스럽게 소화될 수 있는 충분한 이행 기간이 담보되어야 합니다. 정부는 다주택자를 규제의 대상으로만 보기보다, 주택 공급의 한 축으로서 시장 내에서 원활하게 움직일 수 있도록 유도해야 합니다. 지금 필요한 것은 단호한 원칙만큼이나 시장의 목소리에 귀를 기울이는 부드러운 정책적 배려입니다. 2026년의 봄이 거래의 절벽이 아닌, 부동산 시장 연착륙의 시작점으로 기록되기를 희망해 봅니다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.