[김순길의 부동산 발견] 주택을 상가로 용도변경 할 때 주의해야 할 것들

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동후원 합니다. 주택을 변형시켜 월세가 나올 수 있도록 만드는 것은 참으로 기쁘고 흥분되는 일이다. 그런데 주택이 상가로 변하기 위해서는 먼저 알아봐야 할 것이 주변의 변화이다. 즉 현재 변화가 일어나고 있거나 앞으로 일어날 곳이어야 한다. 어느 정도 상권이 형성되어 있어야 한다는 뜻이다. 유동인구도 늘어나고 새로운 상권도 생겨나야하는 즉 상가는 주택이 아니므로 상권이 형성된 곳이 아니라면 세를 주기가 어렵다. 상권은 대로변 상권과 골목 상권이 있다. 대로변은 이동통신 매장이나 은행, 제과점 등이 유리하고, 골목 상권은 분식집, 미용실, 잡화점, 카페 등을 열 수 있다. 아무것도 없이 너무 조용한 주택가에는 상가로 변경하면 안 된다. 주택은 쾌적하고 조용하고 아늑해야 한다. 그것이 주택의 장점이다. 반면 상가는 유동 인구가 많고 북적이고 시끄럽다. 심지어는 새벽까지 빛나는 네온사인으로 단잠을 설치게 된다. 이런 상황에서 둘 중 어느 부동산의 가격이 오를까? 임대료가 더 비싼 곳이 오르게 되어 있다. 임대료가 비싼 곳은 장사가 잘 되는 곳이다. 상가로 용도변경을 할 때는 리모델링을 할 것이냐 신축을 할 것이냐를 잘 판단해야 한다. 옛날에 지은 집은 과거 건축법의 적용을 받기 때문에 용적률, 건폐율 조건이 지금보다 느슨하다. 그러나 옛날 집을 신축하면 과거가 아니라 현재 건축법의 적용을 받는다. 당연하다. 현재 건축법은 가구당 0.8대의 주차 공간을 확보해야 한다. 과거에는 0.5대였다. 따라서 리모델링을 할 경우에는 변동 사항이 없지만 새로 건축을 한다면 주차 공간을 더 늘려야 한다. 이런 점에서는 신축보다 리모델링이 유리하다. 신축보다 불리한 점도 있다. 리모델링으로 건축물대장이 바뀌지는 않기 때문에 훗날 매매할 때 어려움이 생길 수 있다. 수리와 인테리어로 건물이 깨끗하고 멋져도 1995년산이라는 사실은 변함이 없기 때문이다. 상가 메리트가 많은 곳이라면 리모델링이 유리하고, 주택과 상가가 혼재되어 있는 곳이라면 신축이 낫다. 상가 임대료가 높기 때문에 리모델링보다 비용이 많이 드는 신축을 하면 그만큼 수익이 줄어들기 때문이다. 이런 점을 고려해서 결정해야 한다. 상가간물로 바꾸기 위해 단독주택 매입 시 대부분 코너에 있는 주택을 선호한다. 건물이 안으로 들어가 있으면 가게가 잘 보이지 않기 때문이다. 그런데 20년이 넘어가는 주택들은 향후 새로 지어야 하는 상황이 생긴다. 만약 도로가 협소하다면 뒤로 2평 정도 물러나야 하는 가각전제(건축법상 도로 폭이 8M 미만인 코너 대지에 건축선을 규정하여 원활한 교통 흐름과 시야 확보를 위해 모서리 부분을 완곡하게 만드는 것). 평당 4000만 원에 매입했다고 하면 8,000만 원이 허공으로 날아가는 것이다. 오래된 주택은 신축해서 새로 지을 때는 어떤 현상이 생기는지 검토해보아야 한다. 용도변경 고려 시 다가구주택을 사는 것이 단독주택보다는 초기 금액이 적게 들어서 부담이 덜하다. 다가구주택은 말 그대로 다수의 가구로 구성되어 있으며 주인은 1인이고 3~4층의 구조로 되어 있다. 이에 비해 단독주택은 1~2층의 구조이다 따라서 상가로의 용도변경 시 리모델링으로 유리하다 외부계단을 밖으로 노출시켜 레트로 한 분위기를 연출 할 수도 있다. 다가구주택은 리모델링과 신축 두 가지의 가능성이 있어서 신축 가능성만 있는 단독주택보다는 유리하다고 할 수 있다. 다가구주택은 건물주로 가는 지름길 같은 주택이다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.