[김순길의 부동산 발견] 매일 부동산으로 출근하라

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다.

부동산은 배반하지 않는다
부동산은 아무리 생각해도 매력적인 투자 대상이다. 집 없이 살 수 있는 사람은 없기 때문에 누구에게나 꼭 필요하므로 가격 변동성이 적다. 가령 금융위기를 맞아 경제가 어려웠던 2008년에도 강남 지역의 아파트 가격 하락 폭은 2% 이하였다.

건물이 너무 낡아 쓸 수 없는 지경이 된다 해도 땅은 영원히 남기 때문이다.
부동산 값은 사실 땅값이다. 건물은 새로 지어진 때가 가장 비싸고 시간이 지나면서 감가상각이 일어나며 가치가 떨어진다.

하지만 시간이 지난다고 부동산 자체의 가격이 떨어지는 것은 아니다. 땅은 낡지 않기 때문이고, 똑같은 땅은 없기 때문이다. 부동산 가격이 오르는 것은 땅의 가치가 오른 것이라고 볼 수 있다. 그래서 보유하면서 내가 살다가, 혹은 남에게 빌려주고 임대료를 받으면서 잘 쓰다가 팔아도 중고라고 가격이 떨어지지 않는다.

그래서 부동산에 투자할 때는 상승 여력이 있는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 그렇게 좋은 물건을 잘 선택한다면 부동산은 투자자를 배반하지 않는다.

매일매일, 아침저녁으로 가보라
우선 저평가 되어 있는 부동산에 눈을 돌려보자. 이런 물건들은 충분히 높은 가격을 받을 수 있는데도 시장의 주목을 받지 못하거나 아직 개발이나 교통 체계가 완성되어 있지 않아 현재 가격이 저렴한 것이다. 가격 상승을 억누르고 있는 악재들만 사라져도 다른 부동산보다 훨씬 높은 가격 상승을 기대할 수 있다.

누누이 말하지만 앞으로 호재가 있을 곳이 미래 가치가 높은 부동산이다. 현재 싸지 않더라도 앞으로 대규모 개발이나 재개발, 도로 개설, 지하철 개통 등의 계획이 있다면 많은 수익을 기대할 수 있다. 정확한 정보를 바탕으로 남들보다 한 발 앞서 투자하는 것이 고수익의 지름길이다.

개발 계획을 따져보고 가지고 싶은 부동산이 생겼다면, 매매계약서에 사인을 하기 전에 직접 가보라. 내 눈으로 직접 보되 한번 훑어보는 것 만으로는 부족하다. 출근하듯 매일매일 가보고 아침저녁으로 가보라. 앞에서도 언급했듯이 운전해서도 가보고 지하철로도 가보고 버스로도 가보라.

자동차를 가지고 간다면 운전해서 주위를 돌아보며 도로 사정과 주차 편의성 등을 살펴보고, 지하철로 간다면 역에서 도보로 얼마나 걸리는지 시간도 재보고, 버스를 타고 간다면 제일 가까운 버스 정류장은 어디인지, 운행하는 버스는 많은지, 지하철과 연계가 잘 되어 있는지도 알아본다.

내 눈으로 몇 번씩 보고 또 봐야 부동산의 진정한 가치를 알 수 있다. 해당 물건뿐만 아니라 주변 물건도 주의 깊게 보고 시세도 파악한다. 주변 물건에 비해 시세는 저렴한지, 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지 알아본다.

아침에 가보고 저녁에도 가봐야 유동인구가 얼마나 되는지도 알 수 있다. 주로 어떤 사람들이 오고 가는지, 젊은이들이 많이 찾는 곳인지, 나이 든 이들이 주로 오는지 알 수 있다. 학교나 대형 할인 마트, 병원은 얼마나 가까운지, 유해시설이나 기피시설이 있는지도 눈으로 확인해 봐야 한다.

부동산도 마찬가지다. 직접 살아보는 것이 최선이겠으나 그러지 못하니 여러 번 답사해 보고 판단해야 한다. 여러 번 봐야 안 보이던 단점이 보이고 미처 몰랐던

장점이 눈에 띈다. 현장 답사는 부동산을 제대로 보는 가장 좋은 방법이다.
2025년 부동산 시장이 어렵다는 전망과 경제가 힘들다고 한다. 속도를 내는 스포츠 승부 에서는 직선이 아닌 코너에서 결정이 난다고 한다. 이런 시기에는 부동산의 미래가치가 더 중요 하다.

*김순길 칼럼니스트
김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.