[김순길의 부동산 발견] 부동산 가격의 적정한 기준은?

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 상담을 하다 보면 요즘 부동산 가격이 너무 비싼게 아니냐는 질문을 많이 받게 된다 특히 최근 토지거래허가가 해제 된 지역의 아파트 가격이 급등하면서 다시 재 지정되는 상황을 보면서 부동산 가격의 본질에 대해 살펴 보고자 한다 부동산 가격은 ‘부동산의 소유에서 비롯되는 장래의 이익에 대한 현재의 가치’라는 개념이다. 즉 내가 가지고 있는 부동산이 장래의 이익이 될 것이다는 기대감과 사용에 대한. 첫째 부동산 가격은 장래의 이익이 그 바탕이 된다. 부동산에는 영속성의 특성이 있어 일반 경제재와 구별되어 있기 때문에 토지와 건물에 따른 차이를 비롯하여 장래이익에 대한 개개의 부동산의 내용연수가 감안된다. 신축이 선호되는 이유이기도 하다 둘째 부동산 가격은 장래의 이익을 현재의 가치로 전환하는 문제가 생긴다. 부동산 가격을 장래 문제와 일률적으로 결부지어 버린다면 현재의 시점에서 이를 평가하는 것이나 실익이 없게 된다. 그런 점에서 부동산의 평가에 있어서는 장래의 이익파악과 그를 현재 시점의 것으로 전환하는 작업이 중요시 되기에 이른다 즉 수요와공급, 대상지역의 입지가 차지하는 부분이 크다. 셋째 부동산의 가격과 소유권은 불가분의 관계가 있다. 평가대상으로서 가장 큰 비중을 갖는 권리는 소유권인데 여기에는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말한다. 부동산 가격 형성과 그 요인을 살펴보면 부동산의 가격은 다음 세 가지 상호결합으로 발생하는데 유용성, 상대적 희소성, 유효수요이다. 첫째 부동산의 유용성이다 이는 수익성부동산의 수익성과 주거용부동산의 쾌적성을 합친 개념으로서 이를 이해하기 위해서는 부동산은 사용수익 한다는 사용가치와 교환가치를 가지고 있기 때문이다. 둘째 부동산의 상대적 희소성이다 일반적으로 말하는 상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족수단이 질적 · 양적으로 유한 · 부족한 상태를 의미한다. 즉, 유한의 소득, 자본, 자원 등을 가지고 최대의 만족, 이윤, 생산수준 예를 들어 우리가 언제나 맛있는 빵을 살 수 있는 이유는 각자의 이기심 때문인 것 처럼 오늘날의 경제활동의 주안점이 된다. 부동산의 가격은 희소성의 가치의 반영이라 할 수 있으며, 유용성이 있는 토지라도 희소성이 없는 경우는 가격이 발생하지 않는다. 토지의 희소성의 요인도 1 자연적 · 물리적 측면에서 토지절대량의 부족한 경우를 들 수 있으며 국토가 협소하면 토지의 희소성이 높아진다는 말은 여기에서 비롯된다. 2. 토지의 절대량에는 부증성의 특성이 작용하므로 토지에 대한 수요가 증대하면 그만큼 희소성이 높아진다. 3.어떤 용도의 토지를 놓고 본다면 행정적 제요인이 작용하여 희소성이 높아지는 수도 있다. 셋째 부동산에 관한 유효수요이다 부동산의 가격이 발생하기 위해서는 부동산에 관한 구매력이 존재하여야 한다. 구매력은 경제적인 개념이고 때와 장소에 따라 변화하는 것이 통상이다. 부동산학에서 설명하는 부동산의 기본적인 이론과 그 내용을 가지고 가격 형성의 요인을 살펴보고 지표를 살펴보면 부동산 가격이 결정되는 그 이유를 알 수 있게 된다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.