[김순길의 부동산 발견] 상가투자 유형별 유의해야 하는 노하우(know-how)

[편집자주] 각 분야의 전문가들이 시선을 통해 독자들에게 새로운 지적 영역을 확장할 수 있는 계기를 제공하는 칼럼입니다. 사회적 자본인 지식과 경험·노하우를 공유하고 이를 바탕으로 새로운 가치를 발굴하기 위한 목적입니다. 본 코너는 ‘종횡무진포럼·가디언·펄스㈜·한가향’이 공동 후원 합니다. 부동산 정보제공업체 '부동산R114'에 따르면, 2025년 1분기 시장에 나온 전국 상가 매물 수를 조사한 결과 수도권이 지방보다 3배가량 많았다. 권역별로 보면 절대적인 상가 수가 많은 수도권의 매물량이 많았다.신도시에서는 역세권 일대 상업시설 건물도 공실이 늘어나고 있다. 위례, 청라, 송도 등 신도시 상권을 비롯해 서울 도심 상권인 이대와 용산, 강남역 등에서도 상권 붕괴가 심각하다. 원인으로는 크게 3가지를 꼽을 수 있는데 금리와 온라인의 발달. 경기침체이다. 상가 투자에 성공하려면 공급이 제한된 곳, 즉 독점적 지위를 가진 곳이라면 미래 가치는 충분하다. 상가는 입지에 따라 향후 보유 가치나 임대 수익에 큰 차이가 날 수밖에 없다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대 수익은 물론 상가 자체의 가격이 오를 가능성도 높다. 반면 입지가 좋지 않으면 장사가 잘 되지 않아 임차인이 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생할 수 있다. 또한 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못하면 관리비 등 기타 부대 비용도 수시로 발생한다. 그렇다면 구체적으로 어떤 상가가 투자하기 좋은 곳일까? 유형별로 투자할 때 유의할 점에 대해 알아보자. 사거리 대로변과 상가가 밀집된 이면도로변 결론부터 말하면 사거리 대로변이 최고다. 지역에는 중심이 되는 큰길이 있고 그 길을 중심으로 건물들이 늘어서 있다. 몇 개의 중심 대로를 점찍은 후 그 대로변의 상가들을 물색해 나가라. 그러나 이면도로가 더 좋은 경우도 있다. 보통 이면도로변은 대로변보다 투자 가치가 떨어지지만, 상가가 밀집되어 있다면 이야기가 달라진다. 명동이 좋은 예다. 단, 대로변이든 이면도로변이든 건물 앞의 메인 도로가 가파른 경사지라면 투자 가치가 떨어진다는 점을 주의해야 한다. 경사가 가파른 곳은 사람이든 차든 통행이 힘들고 주차도 쉽지 않기 때문이다. 대로변은 주간 상권이다. 그래서 은행 · 학원 · 병원 등이 적합하고, 이면도로변은 야간 상권이라 음식점, 술집, 노래방 등 유흥 시설이나 의류점 등이 적합하다. 상권이 활성화되어 가고 있고 입지에 맞는 업종이 입점해 있는 상가가 좋다. 근린 상가에 투자할 때는, 근린 상가는 갈수록 대형화되고 전문화되는 추세다. 도심에서는 역세권이나 대로변, 사무실 밀집 지역, 대학가 근린 상가가 각광받고 있고, 신도시는 아파트 단지가 밀집된 지역의 근린 상가가 각광받는다. 물론 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린 상가일수록 좋다. 근린 상가는 단지 내 상가보다 초기 수익률이 떨어진다. 하지만 시간이 지날수록 상권이 안정되는 모습을 보인다. 용적률에 따라 차이는 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 모여 대형 상권을 이루기 때문이다. 단, 상업용지 비율이 높아서 상가가 많다면 상권의 중심지나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 돼 빈 상가가 늘어날 수 있으므로 주의해야 한다. 상가는 주거지처럼 쾌적해서는 안 된다. 쾌적하다는 것은 녹지 공간이 많다는 뜻이고, 녹지 공간이 많으면 접근성이 좋지 않고 거주하는 세대 수가 적다는 것을 의미한다. 또한 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가가 좋고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하다. 유명 프랜차이즈 음식점이나 패스트푸드점, 커피전문점 옆은 위험을 회피할 방법일 수도 있다. 단지 내 상가에 투자할 때는 인근에 대형 할인마트나 백화점이 있는지 확인해야 한다. 만약 있다면 할인마트나 백화점과 중복되는 업종은 피하고 슈퍼마켓 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 지하층은 슈퍼마켓, 일층은 제과점과 부동산, 이층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다. 또한 세대 수에 맞는 적정 규모여야 하고 주민들이 늘 지나다니는 주 동선에 위치해야 한다. 역세권 상가에 투자할 때는 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 그런데 지하철이 개통되면, 호황을 누려왔던 지역 상권이 지하철역 인근 상권에 밀려 오히려 상권이 축소될 수 있다. 또한 9호선 연장이나 신분당선 경전철 예정지처럼 아직 상권이 형성되지 않는 곳에 투자를 할 때는 주의해야 한다. 개통에 대한 기대 심리로 너무 비싼 가격으로 상가에 투자하면 안 된다. 상가에 투자하는 목적은 지속적으로 안정적인 수익률을 내는 것이다. 그러려면 권리금이 적절히 붙어 있고 동선에 따라 유동 인구가 많은 대표 상권을 찾아야 한다. 이처럼 상가부동산에 투자할 때는 그 지역의 특성과 발전 가능성을 제일 먼저 봐야 한다. 하지만 아직도 많은 이들이 주변 여건은 고려하지 않은 채 해당 건물만 보는 우를 범하고 있다. *김순길 칼럼니스트 김순길은 정책적인 행정계획과 부동산 가치를 올리는 컨설팅을 하고 있다. 공간과 도시의 재생은 공공의 역할만으로는 한계가 있어 공공과 민간이 조화를 이루면서 자발적으로 이루어져야 한다. 부동산 전문가로서 공공과 민간을 잇는 가교 역할을 하고 있다. 부동산 가치를 올리는 일은 창의적인 안목이 있어야 가능하다. 창의적인 안목은 풍부한 현장 경험을 바탕으로 이론을 겸비해야 생긴다. 2종 주거지역으로 노후 낙후되었던 서울의 연남동이 새로운 8대 상권의 지역으로 부상하기까지 컨설팅을 했던 필자의 노하우를 공개하고자 한다.